התייאשתם מחברות הנדל”ן הישראליות? חפשו את הבולטות בארה”ב

התייאשתם מחברות הנדל”ן הישראליות? חפשו את המנצחות בארה”ב

סימני השאלה בנוגע לעתיד הנדל”ן בישראל רבים, ולכן נציע לבחון מספר אפשרויות השקעה בארה”ב – שם נמצאות חברות שלא רק נפגעו אלא גם “נהנו” מהמשבר החמור

יוטב קוסטיקה

חברות הנדל”ן המניב הישראליות נהנו משנת שיא ב-2019 והסברה הייתה ש-2020 תהיה המשך ישיר על רקע המאקרו החזק, שיעורי אבטלה נמוכים, ביקוש גבוה למשרדים ומשקלן הגבוה של חברות ההייטק הישראליות שנהנו מצמיחה חזקה.

ואז הגיעה הקורונה. אין צורך להכביר במילים על השינוי שכפה הווירוס על אורח חייהם של מאות מיליוני אנשים ברחבי העולם יחד עם הצורך גם שלנו כמשקיעים לבצע שינוי חד בהנחות העבודה אליהן הורגלנו. לצערם של המשקיעים, רוב חברות הנדל”ן המניב המובילות דוגמת עזריאלי, ריט 1, גב ים ואמות – חזרו ארבע שנים לאחור במחיריהן בשל העובדה שהיו חשופות בעיקר לענף המסחר והמשרדים – שני סקטורים עם סימני שאלה גבוהים להמשך הדרך.

על אף שאנו סבורים שחלק מהחברות המקומיות הגיעו לרמות תמחור מעניינות, לא ננסה לתת תשובה בשאלת העבודה מהבית וההשפעה כתוצאה מכך על הביקוש למשרדים בעתיד, כמו גם להרגלי הצריכה החדשים בעולם פוסט-קורונה. דבר אחד אנו יודעים – סימני השאלה הללו ילוו אותנו זמן מה, ולכן נציע לבחון מספר אפשרויות השקעה בארה”ב – שם נמצאות חברות שלא רק נפגעו אלא גם “נהנו” מהמשבר החמור.

לוגיסטיקה

עוד לפני משבר הקורונה, הביקוש למרכזים לוגיסטיים בעולם הראה צמיחה נאה, בין היתר בשל גידול עקבי במכירות און ליין שעלו בכ-10% מדי שנה, והסתכמו בארה”ב בכ-600 מיליארד דולר ב-2019. לפי חברת המחקר eMarketer, ההיקף צפוי לעלות בכ-18% ב-2020 ולעמוד על 710 מיליארד דולר, כ-14.5% מסך מכירות הריטייל בארה”ב. לא רק שהביקוש הולך וגובר, גם דרישות הצרכנים הופכות למחמירות יותר, כפי שניתן ללמוד מסקר שנערך ע”י דלוייט, שהראה שכ-67% מהנשאלים ענו שמשלוח של יותר משלושה ימים הוא ארוך מדי עבורם. וכך בעצם, נוצר צורך עצום של חברות רבות בעולם, ולא רק אמזון אלא גם חברות ענק דוגמת וולמארט, הום-דיפו, בסט ביי וכדומה למרכזים לוגיסטיים חדישים, יעילים, המוטמעים בפתרונות טכנולוגיים מתקדמים, שמהן נהנות אותן חברות הלוגיסטיקה הגדולות בארה”ב שבניגוד לרוב הסקטורים בנדל”ן, חלקן/רובן נמצאות בתשואה חיובית מתחילת השנה.

ניקח לדוגמה את חברת Prologis, להערכתנו גם החברה האיכותית ביותר מבין החבורה, הנסחרת בשווי של כ-70 מיליארד דולר, המחזיקה ביותר מ-4,000 נכסים ב-19 מדינות בכ-96% תפוסה. מלבד העוצמה הפיננסית, שבאה לידי ביטוי בנזילות של 4.6 מיליארד דולר ודירוג A מינוס עולמי המאפשר לה גישה זולה לשוק החוב, היא החברה החשופה ביותר מבין החברות הגדולות לפעילות E-Commerce (כ-20%), מצוידת בהנהלה מעולה שזוכה להערכה רבה מהשוק ובעלת נכסים באיכות גבוהה ביותר. כשאנו מדברים על נכסים איכותיים אנו מתכוונים למיקומם ליד מרכזי הערים הנותנות מענה ליכולת השילוח עוד באותו היום. החברה השכילה להבין את החשיבות בנכסים אלו, המוגדרים Last-Touch, עליהם היא גם גבוה שכ”ד שעשוי להגיע לפי שתיים ואף שלוש ביחס למרכזים לוגיסטיים מחוץ לערים. העובדה שכרבע מנכסי החברה מוגדרים כ-Last touch, גם מאפשרים לה לקבל תמחור עודף על פני מתחרותיה, שכיום עומד על מכפיל FFO של 24 ל-2020.

בנוסף, לחברה פיזור רחב מאוד של לקוחות, כאשר אמזון, הלקוח הגדול ביותר במונחי שטח מושכר, מהווה כ-3.6%. החברה צומחת כבר שנים בקצבים דו ספרתיים ב-FFO וצפויה לפי תחזיותיה להמשיך כך גם בשנים הקרובות, אודות לצבר היזמות שמסתכם במיליארדי דולרים ומשקפים תשואת יזום, לפני מינוף, של כ-6.5% בממוצע – גבוה משמעותית מעסקאות שמבוצעות בשוק. נציין כי החברה משתמשת באיתנותה הפיננסית על מנת להתרחב אל מחוץ לארה”ב, שמהווה כיום כ-80% מסך הכנסותיה – מגמה שאנו רואים לחיוב.

פרולוג’יס היא חברה שיהיה קשה מאוד לשכפל אלא אם כן תהיו מוכנים לשלם הרבה מאוד כסף. למשל שתי עסקאות שביצעה ענקית ההשקעות בלקסטון עוד ב-2019, עת רכשה את Colony Industrial ואת GLP בהיקף כולל של 25 מיליארד דולר, בעסקאות ששיקפו שיעור תשואה של כ-4.5% עוד כשתשואת ה-10 שנים בארה”ב עמדה סביב 1.9% (מרווח של כ-2.6%). עסקאות חדשות כיום נסחרות כבר סביב ה-4%. הסתכלות על צד הביקוש אל מול צד ההיצע מראה תמונה חיובית, כאשר היצע הנכסים בשנים האחרונות נספג בקלות והוביל לעליה בשיעורי התפוסה הכלל ארציים, לפי נתוני CBRE.

לסיכום, אנו מעריכים שתחום הלוגיסטיקה ימשיך ויתחזק בשנים הקרובות, ואנו סבורים שהדרך הטובה היא להיצמד לאיכותיות בתחום, המשלבות מודל עסקי חזק ויציב, נכסים איכותיים וצבר יזמות שיתמוך בכך. צד הסיכון להערכתנו מגיע מעליה עתידית בריבית וכניסה למיתון משמעותי בארה”ב שישפיע בסופו של דבר על הצריכה הכוללת ועל היכולת של הארגונים להיכנס להשקעות חדשות.

Data Centers

הסיפור המעניין ביותר בעולם הריטים כיום בארה”ב נמצא ב-Data Center שהן סוג של מוצר היברידי בין חברות הטכנולוגיה הלוהטות ותחום הנדל”ן מניב. עוד לפני התפרצות הקורונה, חוו הנכסים ביקושים גבוהים, אך כעת כבר אין שאלה לעתידם: השימוש באינטרנט זינק, העבודה מהבית הפכה לסטנדרט מחייב ושעות הבילוי ברשתות חברתיות, רכישות און ליין ובצפייה בשירותי הסטרימינג עלו בעשרות אחוזים. בנוסף, המעבר לענן הוא גם נכון ברמה הכלכלית לארגונים, שכן הוא מאפשר חיסכון לא מבוטל בטווח הארוך בהוצאות ה-IT. הריטים אומנם לא מרוויחים ישירות מהגידול בתעבורה, אך זוכות לשוכרים חזקים יותר שבהמשך גם יזדקקו לשירותים נרחבים יותר. בנוסף אחוזי גביית שכ”ד הייתה כמעט ומלאה (לעומת 40% בקניונים לדוגמא) והחסינות מקורונה הפכו את החברות המובילות בתחום דוגמת Equinix, Digital Realty ו-QTS הפכו למקום די בטוח להעביר איתו את תקופת האי ודאות הנוכחית.

נתמקד באחת מהשחקניות הגדולות, Digital Realty, הנסחרת בשווי שוק של כ-40 מיליארד דולר ובבעלותה 275 מרכזים, הפרוסים ב-20 מדינות שונות בעולם – כשני שליש מהם בארה”ב. המודל העסקי הוא הקמה, תפעול ורכישה של מרכזי מידע באיזורים גיאוגרפים שונים והשכרתם לארגונים רבים – החל מחברות ענן, תוכנה, פיננסים, ביטוח ועד ממשלות וצבא. על אף שנשמע מודל פשוט, החברות הקיימות נהנות מיתרונות של חסמי כניסה גבוהים יחסית לעולם הנדל”ן המסורתי, בשל הרגישות הגבוהה שיש בהקמה ותפעול הנכסים– החל מערכת מיזוג שתשמור על הטמפרטורה הדרושה, תוך התחשבות ברמות הלחות בכל מדינה ומדינה, גנרטורים, צריכת חשמל יעילה, אבטחת סייבר ופיסית (לעיתים גם הגנה מפני טילים וכמובן רעידות אדמה) על הנכס. המוניטין הגבוה של החברה וה-KNOW HOW הביא לפורטפוליו לקוחות איכותי  מאוד המורכב מ-IBM, פייסבוק ואורקל – שהם גם הלקוחות הגדולים ביותר של החברה. מנגד שיעור החשיפה ללקוחות מתחום האנרגיה, התיירות והמסחר עומד על פחות מ-5%.

Digital Realty משתמשת בנגישות הגבוהה שלה לשוק החוב והאקוויטי וצומחת באסטרטגיית מיזוגים ורכישות מרשימה שהסתכמו בשנים האחרונות לכ-20 מיליארד דולר, כך למשל, רכישת Interxion בשנה שעברה בהיקף של כ-8.4 מיליארד דולר אשר הביאה לאחיזה משמעותית באירופה, כאשר חלק מהנכסים נמצאים בלב הערים הגדולות – יתרון גדול ללקוחות הקצה. בנוסף לכך, החברה חתמה לאחרונה על מספר חוזים שיחברו היקף משמעותי ממתקניה לאנרגיה נקיה שיפחיתו את עלויות החשמל הגבוהות ויקדמו אותה במדד ההשקעות האחריות (ה-ESG) שהופך לסטנדרט כיום בארה”ב. והתמחור? החברה נסחרת כרגע במכפיל FFO של 22 ל-2020 עם תשואת דיבידנד שנתית של כ-3% בשנה. תיזת ההשקעה בתחום, מתבססת על המשך צמיחת הביקושים מצד הארגונים והגידול בתעבורת האינטרנט שתתחזק להערכתנו בשנים הקרובות ומצריך חברות עם ניסיון, ידע והון רב – חברות דוגמת דיגיטל ריאלטי ו- Equinixהם דרך מצויינת לעשות זאת.

בשורה התחתונה, ימי הקורונה מלמדים אותנו שיעור חשוב בביזור ההשקעות והצורך כל הזמן להתאים את ההשקעות למגמות הנכונות – ולהערכתנו, נכון למועד כתיבת שורות אלה, ארה”ב היא המקום הנכון לפתוח את הראש לכיווני השקעה חדשים.

הכתבה פורסמה לראשונה בדה מרקר

הכותב הוא יוטב קוסטיקה, כלכלן ומנהל השקעות ראשי בקבוצת מור בית השקעות בע”מ (להלן: “החברה”) המצהיר כי האמור בכתבה משקף נאמנה את דעתו האישית. יוטב קוסטיקה הוא בעל רישיון מספר 11053 על פי חוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ”ה-1995. אין לראות בכתבה, בתוכנה משום שיווק/ייעוץ השקעות או תחליף לכזה. כתבה זו בוצעה בהסתמך על מידע פומבי גלוי לציבור ועשוי להתבסס על נתונים שפותחו על ידי אנליסטים עובדי החברה ומקורות אחרים הנחשבים מהימנים ומבלי להתחייב על ביצוע בדיקות עצמאיות לשם בירור מהימנות המידע. כמו כן, עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין ההערכות המובאות במידע בכתבה לבין התוצאות בפועל. המידע המוצג בכתבה, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים בני”ע ו/או בנכסים הפיננסים המוזכרים בה, לכן אין לראות במידע האמור, כהמלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או הצעה או הזמנה לקבל הצעות או ייעוץ/שיווק השקעות, בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של המשקיע- לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. החברה ו/או נושאי המשרה שלה ו/או מנהליה ו/או עובדיה ו/או מי מטעמה עשויים, בהתאם למגבלות הדין, לרכוש ו/או למכור ו/או להתעניין עבור עצמם בניירות ערך ו/או נכסים פיננסים הקשורים במישרין ו/או בעקיפין לחברה ו/או לניירות הערך ו/או לנכסים הנסקרים בכתבה, וכן עשויים לרכוש ו/או למכור ו/או לבצע עסקאות בניירות ערך ו/או בנכסים הפיננסיים עבור תיקי השקעות המנוהלים על ידי החברה, העוסקת בניהול תיקי השקעות ובשיווק השקעות, ו/או בעבור ניהול השקעות של קרנות נאמנות בניהול מור ניהול קרנות נאמנות (2013) בע”מ. החברה אינה עוסקת בחיתום. החברה מחזיקה ו/או עשויה להחזיק ו/או למכור במסגרת פעילותה השוטפת, ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים של החברה הנסקרת, והיא עשויה לקיים קשרים עסקיים נרחבים ומגוונים עם החברה הנסקרת, למועד מסמך זה ו/או במועדים אחרים, הכל כמפורט לעיל ובין היתר משום כך ולאור האמור לעיל עשוי להיות לחברה ו/או למי מטעמה עניין אישי בנכסים ו/או בחברות ו/או בניירות הערך המוזכרים בכתבה.



WordPress Image Lightbox